老街區(qū)改造如何把握文旅新機(jī)遇？

日期：2021.06.02瀏覽次數(shù)：

歷史街區(qū)是指文物古跡比較集中，或能較完整地體現(xiàn)出某一歷史時(shí)期傳統(tǒng)風(fēng)貌和民族地方特色的街區(qū)。隨著城市化的推進(jìn)及地方政府對(duì)城市文化品牌建設(shè)的日趨重視，對(duì)承載著城市歷史記憶及文化基因的歷史街區(qū)的改造與開(kāi)發(fā)也日漸火熱。本文結(jié)合國(guó)內(nèi)歷史街區(qū)改造的典型案例，梳理了其各自發(fā)展路徑及策略，并對(duì)不同改造模式下的優(yōu)劣點(diǎn)進(jìn)行了探討。

當(dāng)我們?cè)诟锌總€(gè)現(xiàn)代化的城市都長(zhǎng)得一樣的同時(shí)，承載城市特色的老街道卻在靜悄悄的消失。年輕人慢慢搬離，原本的活力漸行漸遠(yuǎn)，房屋結(jié)構(gòu)變得不適合居住，最后慢慢地被時(shí)代的浪潮淘汰。

歷史街區(qū)是一個(gè)城市的文脈，承載著一代人記憶。如何在現(xiàn)代化城市的發(fā)展進(jìn)程中找到適合的發(fā)展路徑，讓老街延續(xù)“鄉(xiāng)愁”，是政府和開(kāi)發(fā)商探索多年的重要課題。

近些年地方政府和民眾對(duì)城市文化品牌建設(shè)的日趨重視，對(duì)承載著城市歷史記憶及文化基因的歷史街區(qū)的改造與開(kāi)發(fā)模式也日趨成熟。一些成功的老街區(qū)被改造成了城市的旅游名片，成為居民和游客打卡的網(wǎng)紅地標(biāo)。

通過(guò)研究國(guó)內(nèi)歷史街區(qū)改造的典型案例，我們梳理了三種歷史街區(qū)改造開(kāi)發(fā)的發(fā)展路徑及特征，并對(duì)不同改造模式下的優(yōu)劣勢(shì)進(jìn)行了探討。

1、上海田子坊

開(kāi)發(fā)背景：上海從工業(yè)城市向消費(fèi)型城市轉(zhuǎn)型，發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)成為工業(yè)用地轉(zhuǎn)型主要策略，區(qū)政府也希望藉盤活空置廠房資源，提升地區(qū)經(jīng)濟(jì)

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簡(jiǎn)介：由上世紀(jì)50年代弄堂工廠及居民區(qū)組成，現(xiàn)成為具老上海風(fēng)情的特色休閑商業(yè)街區(qū)

文創(chuàng)活化：街道辦與文化商人合作創(chuàng)辦“上海田子坊投資咨詢公司”，將空置廠房使用權(quán)轉(zhuǎn)租，由后者運(yùn)用市場(chǎng)化手段招徠藝術(shù)家入駐，激發(fā)了片區(qū)活力，為后續(xù)改造樹(shù)立了示范效應(yīng)；適時(shí)借力突破制度邊界：將公用房交由合作企業(yè)進(jìn)行改造出租規(guī)避政治風(fēng)險(xiǎn)，掀開(kāi)“居改非”大幕。在政府計(jì)劃對(duì)片區(qū)實(shí)施拆遷開(kāi)發(fā)后，聯(lián)立居戶、藝術(shù)家及社會(huì)人士向政府抗辯，使得政府出臺(tái)居改非政策；借勢(shì)宣傳：借力世博會(huì)舉辦契機(jī)，申報(bào)世博會(huì)旅游示范點(diǎn)，并邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)外政要精英到訪，引發(fā)社會(huì)關(guān)注。

田子坊是一種自下而上的再開(kāi)發(fā)模式，其由居民及眾多產(chǎn)業(yè)個(gè)體一起參與，按照市場(chǎng)導(dǎo)向自發(fā)調(diào)整使用功能、逐步演替擴(kuò)展，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)再生。整個(gè)改造不涉及土地開(kāi)發(fā)和居民拆遷，無(wú)需政府投入大量資本，依靠市場(chǎng)化力量使得街區(qū)更新、居民生活改善，可謂是歷史街區(qū)改造的典范。但是，市場(chǎng)化運(yùn)作也引發(fā)過(guò)度商業(yè)化問(wèn)題，導(dǎo)致原有社區(qū)結(jié)構(gòu)的瓦解及社區(qū)文化的衰退。分散的產(chǎn)權(quán)不僅使得街區(qū)風(fēng)貌及業(yè)態(tài)難以統(tǒng)一管理，也使得公共空間被嚴(yán)重?cái)D占商用，商住矛盾頻頻發(fā)生。未來(lái)，對(duì)空間產(chǎn)權(quán)的規(guī)劃及處理將是田子坊街區(qū)保護(hù)及再利用的關(guān)鍵。

2、上海新天地

簡(jiǎn)介：以上海獨(dú)特的石庫(kù)門建筑舊區(qū)為基礎(chǔ)改造成的集餐飲、商業(yè)、娛樂(lè)、文化的休閑步行街，主要分為北里及南里兩部分。

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上海新天地的發(fā)展歷程和策略

舊區(qū)改造的綜合商業(yè)體：花費(fèi)比新建高一倍的成本將北里大部分石庫(kù)門建筑外貌保留，對(duì)內(nèi)部空間按照商業(yè)功能進(jìn)行更新，引入世界知名高檔餐飲、家居服飾、文化藝術(shù)等多元品牌；上海都市特色旅游景點(diǎn)：以優(yōu)越便利的交通區(qū)位、獨(dú)特現(xiàn)代的石庫(kù)門建筑及多元的服務(wù)業(yè)態(tài)吸引來(lái)滬游客，成為上海都市旅游的熱門景點(diǎn)之一；國(guó)際交流和聚會(huì)地：各大商家推廣新產(chǎn)品、召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)、宴請(qǐng)賓客及娛樂(lè)表演的優(yōu)先選擇。

以現(xiàn)代商業(yè)活化傳統(tǒng)建筑：在保留石庫(kù)門建筑外表的同時(shí)，根據(jù)經(jīng)營(yíng)需要，對(duì)內(nèi)部空間進(jìn)行全新改造，將居住空間改造為商業(yè)空間，實(shí)現(xiàn)老上海的本地文化與現(xiàn)代商業(yè)文化的嫁接，形成自身獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)力；借勢(shì)宣傳：借2001年共產(chǎn)黨建黨80周年及上海舉行APEC會(huì)議兩大契機(jī)，廣邀政要參觀，承辦晚宴，大大提高新天地知名度，逐漸成為上海都市旅游的新名片。

上海新天地本質(zhì)上屬于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，居民在開(kāi)發(fā)前已全部遷出，不參與后續(xù)改造過(guò)程，由開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)整體規(guī)劃及運(yùn)營(yíng)。從開(kāi)發(fā)成效上看，上海新天地?zé)o疑是一個(gè)成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。但從文化角度來(lái)看，除去傳統(tǒng)建筑外立面的保留，其對(duì)傳統(tǒng)建筑內(nèi)部空間及所附居民全部更新、遷移，使得街區(qū)所承載的上海本地文化較弱，在街區(qū)文化保留方面遜于與其毗鄰的田子坊。

3、北京楊梅竹斜街

簡(jiǎn)介：原是舊時(shí)京城最重要的出版商業(yè)街，現(xiàn)成為一個(gè)展示體驗(yàn)京味特色的文化街區(qū)

楊梅竹斜街的改造歷程

街區(qū)空間更新：從街道景觀設(shè)計(jì)、建筑單體更新及基礎(chǔ)設(shè)施更新三個(gè)層面對(duì)楊梅竹斜街進(jìn)行空間改造。代表舉措：實(shí)施大柵欄12間公益設(shè)計(jì)計(jì)劃，引進(jìn)優(yōu)秀創(chuàng)意設(shè)計(jì)更新街區(qū)；街區(qū)產(chǎn)業(yè)更新：保留大部分原有店鋪，植入與街區(qū)文化特性相符的店鋪，增強(qiáng)文化氛圍，避免過(guò)度商業(yè)化。代表舉措：引入老北京兔兒爺?shù)葌鹘y(tǒng)工藝品店，植入“內(nèi)盒院”等建筑實(shí)驗(yàn)點(diǎn)；社區(qū)建設(shè)：引入大型策展活動(dòng)，調(diào)動(dòng)街區(qū)居民共同參與，構(gòu)建新的活動(dòng)及社會(huì)關(guān)系。代表舉措：連續(xù)4年參與北京國(guó)際設(shè)計(jì)周，2014年參與威尼斯雙年展。

遺址保護(hù)：對(duì)街區(qū)內(nèi)建筑按歷史文化價(jià)值分類評(píng)估，價(jià)值顯著的古建筑予以嚴(yán)格修復(fù)保護(hù)，此外，保留了大部分原有店鋪形態(tài)，使原街區(qū)歷史文化氛圍不因改造而丟失；點(diǎn)狀更新：通過(guò)自愿騰退方式獲取點(diǎn)狀改造空間，避免大拆大建，降低開(kāi)發(fā)成本，于此同時(shí)，選取適宜業(yè)態(tài)植入點(diǎn)狀空間；策展活化：引入北京國(guó)際設(shè)計(jì)周策展活動(dòng)，將設(shè)計(jì)師、規(guī)劃師的創(chuàng)意設(shè)計(jì)植入到街區(qū)，結(jié)合更新后的點(diǎn)狀空間，聯(lián)結(jié)成網(wǎng)，催化激發(fā)更多的生活、產(chǎn)業(yè)和社會(huì)關(guān)系，實(shí)現(xiàn)區(qū)域復(fù)興。

楊梅竹斜街是政府主導(dǎo)下的歷史街區(qū)再造，是一種自上而下的有計(jì)劃、有目的地舊城改造，目前已發(fā)展成為有歷史文脈與保護(hù)價(jià)值在的商業(yè)空間。相對(duì)田子坊與新天地，楊梅竹斜街是一種更為折衷的發(fā)展模式，其能較好的兼顧商業(yè)開(kāi)發(fā)、遺址保護(hù)之間的平衡。但于此同時(shí)，為保護(hù)街區(qū)文化氛圍而對(duì)入駐商業(yè)的篩選控制也減少了項(xiàng)目的收益來(lái)源，2014年，楊梅竹斜街招商收入僅460萬(wàn)元，尚不足支付銀行利息。項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展性及可復(fù)制性尚且不足。未來(lái)，吸納社會(huì)主體參與投資改造和帶動(dòng)社區(qū)共建將是保障其可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。

結(jié)語(yǔ)：從街區(qū)開(kāi)發(fā)的3種代表模式來(lái)看，其在街區(qū)活化改造、遺址保護(hù)及經(jīng)濟(jì)效益等方面各有優(yōu)劣，但從街區(qū)開(kāi)發(fā)的方式來(lái)看，商業(yè)植入、建筑改造及文創(chuàng)策展幾已成為街區(qū)活化的通用舉措。未來(lái)，明晰街區(qū)改造中相關(guān)產(chǎn)權(quán)歸屬，平衡街區(qū)傳統(tǒng)建筑保護(hù)與商業(yè)開(kāi)發(fā)之間的關(guān)系是復(fù)興歷史街區(qū)的重要考量點(diǎn)。

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