
日期:2019.05.27瀏覽次數:
研究旅游規(guī)劃項目開發(fā)的模式與流程,是為了從一開始,就較好的把握項目的核心。根據旅游行業(yè)特點和項目開發(fā)建設的客觀實際情況,綠維創(chuàng)景把旅游項目開發(fā)建設過程劃分為三階段(開工準備階段、工程建設階段和開業(yè)運營階段)、五期(投資決策與合同簽定期、管理架構與運營策劃期、開工準備與政府審批期、資金運營與建設工程期和開業(yè)準備與運營期)。
1、投資決策:投資決策的過程,最重要的是對旅游資源及項目開發(fā)價值的評價。投資商在與旅游資源控制方簽訂合同前,可以聘請旅游投資專家,通過初步的資源、市場、交通、環(huán)境、政策考察之后,提交一份《旅游項目投資預可行性研究報告》或《旅游項目投資價值評價報告》,以作為決策依據。
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2、合同簽定:旅游項目開發(fā),一般都涉及到風景名勝區(qū)、自然保護區(qū)、重點文物保護單位、森林公園、地質公園、甚至世界自然與文化遺產。對于這些資源,都有完全不適應市場經濟發(fā)展要求的、非產業(yè)化的法律法規(guī),對旅游投資商十分不利。旅游特許經營權是投資商必須合法控制的核心,其中包括門票收益權、項目開發(fā)與招商權、核心土地購買權等幾個方面。如何簽訂合同,并要求政府負責配套設施建設(特別是交通、水電等),是非常需要經驗和技術的。合同簽訂的同時,需劃定紅線,確定項目的開發(fā)用地和建設用地。
3、架構管理:合同簽定后,應立即著手組建開發(fā)管理團隊,并建立開發(fā)運營的管理構架與管理制度。開發(fā)管理,應包括前期工作、建設管理、開業(yè)運營三方面。前期工作部:負責項目開工建設前的準備工作。主要工作內容:委托旅游投資顧問公司進行市場調研;委托旅游產品策劃機構進行產品策劃;委托規(guī)劃設計單位對工程項目進行規(guī)劃設計;編撰文件向政府相關部門報批、向社會招商等。工程管理部:以項目經理為首的工程管部,負責建設準備工作和工程施工期間的管理工作,保證工程按設計要求和合同要求完成。景區(qū)管理部:負責景區(qū)開業(yè)營銷策劃,辦理開業(yè)手續(xù),落實景區(qū)運營必備的人、財、物,提高景區(qū)的經濟收益和社會影響力。
4、產品策劃(項目設計)及項目運營策劃:項目設計不是旅游規(guī)劃。項目設計及項目開發(fā)運營的策劃,主要解決主題定位、市場定位、游憩方式設計、收入模式、營銷模式、運營模式、盈利估算、投資分期等等問題。必須聘請專業(yè)的旅游項目開發(fā)咨詢顧問公司,提供《旅游項目總體策劃報告》及《旅游項目開發(fā)運營計劃》。為了與國債申請、政府資金申請、銀行融資、戰(zhàn)略投資人及子項目投資人招商引資等方面的工作全面配合,應編制《旅游項目建設可行性研究報告》。
5、規(guī)劃、設計:產品策劃完成后,或與此同步進行,應該聘請專業(yè)機構,編制《旅游總體發(fā)展規(guī)劃》,或者直接編制控制性詳細規(guī)劃,應該包含部分需馬上動工的區(qū)域的修建性詳細規(guī)劃。同時對一期工程,應該進行景觀設計及建筑設計。規(guī)劃、設計基本程序:勘察-規(guī)劃-設計方案-初步設計-施工圖設計。新建項目要先進行旅游規(guī)劃、確定規(guī)劃條件,到規(guī)劃主管部門辦理用地規(guī)劃許可證,方可委托專業(yè)機構進行建筑設計。
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6、政府審批事項辦理推進:通過政府的各項審批非常重要。其中,發(fā)改委立項,可行性研究報告審批,規(guī)劃評審,市級、省級、國家級重點扶持項目立項與申請,國債項目、農業(yè)項目、旅游項目等特殊扶持申請;規(guī)劃委批準;土地規(guī)劃審批;建設土地的招、拍、掛與征用;合同中政府承諾的落實;施工圖的審查;建設準備與報建批復等等,十分繁雜。
7、資金運營與招商引資:項目建設資金不能全部靠企業(yè)自有資金,應積極進行融資和招商引資,用少量種子資金起動項目,利用項目融入建設資金。
8、建設準備與工程建設:以項目經理為首協(xié)調各方,監(jiān)督、控制工程進度與質量,保證工程按設計要求和合同要求完成。旅游項目中主要有基礎設施建設、景觀建設、接待設施建設、游樂項目建設四個方面。項目工程結束后,項目法人要組織驗收工作。
9、開業(yè)運營:項目完成工程建設,與開業(yè)運行,還有較大的差距;開業(yè)需要人財物齊備,并且還要有切實可行的營銷方案。景區(qū)開業(yè)需全面配置大量的服務人員,包括導游(講解員),技術維護,環(huán)衛(wèi)人員,保安,營銷人員等等,需建立完整的旅游標識系統(tǒng)、旅游衛(wèi)生系統(tǒng)(廁所、垃圾箱、排污等)、旅游安全保障系統(tǒng)、游覽服務系統(tǒng)、游客接待服務系統(tǒng)等等 ,這許多屬于軟件建設,必須通過規(guī)則、流程、培訓等管理工作,才能到位運行。要達到一炮打響的目標,是開業(yè)營銷的重點;需要建立營銷隊伍是基礎,理清渠道、展開品牌推廣、開展活動促銷等等。旅游景點在開業(yè)后的1-3個月進入正式運營階段。正式開業(yè)營運一年以上的旅游景區(qū)點,可以向當地旅游主管部門申請景區(qū)等級評定。
如何寫針對設計旅游線路的總結?
由于不同的交通方式的不同組合能對應著不同的路程、時間與成本問題,因而,如何通過有效的選擇來形成最佳的旅游線路也就有了相當的必要性。在旅游線路設計與安排過程中,旅行社除了要合理安排和規(guī)劃旅游線路的長度以力求不走回頭路、不走冤枉路和形成有效的閉合回路外,還需充分考慮到其中的線路在時間安排上的合理問題;否則,再好的線路安排也會失去其內在的價值與影響力。 旅游線路的影響因素可以概括為:心理因素,自然因素,成本因素,在影響因素分析的基礎上,結合旅游開發(fā)的原則, 線路設計應遵循總體規(guī)劃原則, 市場導向原則和社會導向原則,經濟原則三條原則.這些原則貫穿于旅游線路設計優(yōu)化全過程,而這個過程一般包括概念性線路設計,操作性線路設計,線路檢驗和線路修訂完善4個階段.解決實際工作中優(yōu)化問題的手段有三種:一是經驗積累,主觀判斷;二是做實驗選方案,比優(yōu)劣頂決策;三是建立數學模型,
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